З 1 липня в Україні запрацював ринок землі. Це означає, що мораторій скасовано і землі сільськогосподарського призначення тепер можуть бути предметом купівлі-продажу.
З 1 липня продавати дозволено лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності.
Під забороною продажу залишаються земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, а також земельні частки (паї) та приватні земельні ділянки, розташовані на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя.
До 1 січня 2024 року покупцем аграрної землі можуть бути виключно фізичні особи -громадяни України, одна фізична особа зможе придбати не більше ніж 100 га.
З 1 січня 2024 року список потенційних покупців буде розширений за рахунок юридичних осіб, що зареєстровані за законодавством України. Проте, вони не зможуть купити більше 10 тис. га земель сільськогосподарського призначення на одну юридичну особу.
Не зможуть купувати українську землю іноземці, особи без громадянства та юридичні особи, що належать іноземцям. Така заборона може бути знята за відповідним рішенням загальнонаціонального референдуму. Проте, навіть за наявності такого рішення референдуму іноземці не зможуть набувати у власність земельні ділянки, розташовані в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.
За загальним правилом, ціна продажу земельних ділянок визначається за погодженням між продавцем та покупцем. В більшості випадків ціна буде формуватися в залежності від регіону, місця розташування, якості землі, площі земельної ділянки та наявної конкуренції. Ціна земельної ділянки сільськогосподарського призначення до 1 січня 2030 року не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку.
Закон забороняє готівкові розрахунки за землю та зобов’язує учасників ринку проводити такі розрахунки виключно в безготівковій формі з використанням банківських рахунків. Продавцям, що виявили бажання продати свою землю, навряд чи вдасться уникнути сплати податків, а покупцям необхідно підтвердити законність джерел отримання коштів, оскільки банками буде здійснюватися фінансовий моніторинг операцій.
Для початку продажі землі продавцю слід з’ясувати чи існують особи, які мають переважне право на купівлю землі сільськогосподарського призначення. До таких осіб закон відносить власників ліцензій на видобування надр загальнодержавного значення певного виду та орендарів земельних ділянок. Якщо таких осіб немає, то земельну ділянку можна продавати будь-яким третім особам, які за законом можуть бути покупцями.
Якщо ж буде встановлено наявність осіб із переважним правом, то продавець зобов’язаний зареєструвати свій намір продати ділянку у відповідному реєстрі та повідомити нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.
Далі нотаріус повідомить вказаних осіб про намір власника продати земельну ділянку та умови продажу, а останні будуть мати два місяці на реалізацію свого переважного права щодо придбання земельної ділянки за запропонованою ціною. Якщо протягом вказаного строку не буде відповіді від осіб з переважним правом або вони повідомлять про свою відмову від його реалізації, власник має право пропонувати ділянку іншим покупцям, що за законом можуть бути власниками землі даної категорії.
Переважне право може бути передане його власником іншій особі (наприклад, якщо особа, що має переважне право, не може бути власником землі за законом), а у випадку продажу землі без дотримання наведеної процедури, особа, що має переважне право, може в судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця земельної ділянки.
Угоди купівлі-продажу земельної ділянки вчиняються в письмовій формі та посвідчуються нотаріально. Нотаріус при цьому відповідає не лише за відповідність укладеної угоди вимогам закону, а до укладення угоди перевіряє відповідність покупця встановленим законом критеріям. У випадку, якщо за результатами такої перевірки буде встановлено, що покупець не може бути власником аграрної землі, нотаріус відмовить в посвідченні угоди.
До негативних наслідків порушення процедури купівлі-продажу аграрної землі можна віднести конфіскацію земельної ділянки у випадку, коли покупець не відповідає встановленим законом критеріям, або переведення прав та обов’язків покупця земельної ділянки на особу, що має переважне право, у випадку, коли продавцем не дотримано процедури продажу за наявності таких осіб. З метою уникнення наведених негативних наслідків вкрай важливо ретельно перевіряти правоустановчі документи на земельну ділянку, наявність коректних записів у відповідних реєстрах, осіб, що є учасниками майбутньої угоди купівлі-продажу, на їх відповідність встановленим законом критеріям, наявність осіб з переважним правом, тощо.